Cuando la hipoteca ya no se puede pagar, la entidad suele ofrecer la dación en pago. No siempre es la mejor salida: si el valor del inmueble supera la deuda, vender al contado conserva la diferencia para el propietario.
Qué ocurre en cada opción
En la dación se entrega la vivienda y se cancela la deuda, pero no se recibe nada más y en ocasiones queda un remanente si el banco solo acepta cancelación parcial.
En la venta al contado el inmueble se vende, las cargas se cancelan en la notaría y el sobrante se ingresa al propietario el mismo día de la firma.
Fiscalidad y plazos
La dación de la vivienda habitual está exenta de plusvalía municipal y de IRPF en los supuestos legalmente previstos. En una venta ordinaria hay que calcular la ganancia patrimonial y la plusvalía, aunque en operaciones con pérdida no procede tributar.
La dación depende del comité del banco y puede tardar meses; una compra directa se resuelve en 24-48 horas de oferta y una o dos semanas hasta notaría.
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Preguntas frecuentes
- ¿El banco está obligado a aceptar la dación?
- No, salvo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas para deudores en umbral de exclusión.
- ¿Puedo vender si ya hay demanda de ejecución?
- Sí, mientras no se apruebe el remate; la deuda se cancela en notaría y el procedimiento se archiva.
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