La subasta judicial puede ofrecer oportunidades, pero una ficha del portal no sustituye la revisión registral y procesal. Antes de depositar dinero hay que conocer qué cargas sobreviven, quién ocupa la vivienda y cuánto costará obtener la posesión.
Cargas que pueden sobrevivir a la adjudicación
Las cargas posteriores a la ejecutada suelen cancelarse, pero las anteriores pueden mantenerse. La nota simple, la certificación de cargas y el edicto deben leerse conjuntamente.
También conviene comprobar deuda de comunidad, IBI, afecciones fiscales y situación arrendaticia. El adjudicatario puede asumir costes no visibles en el precio de remate.
Ocupación y entrega de la posesión
Una vivienda puede estar ocupada por el propietario, un inquilino o un tercero. La adjudicación no garantiza la entrega inmediata de llaves y el procedimiento de lanzamiento puede requerir tiempo adicional.
Cómo calcular una puja prudente
Del valor de mercado deben restarse cargas supervivientes, impuestos, reforma, costes de posesión y un margen de seguridad. Pujar solo por comparación con el valor de subasta puede llevar a pagar de más.
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Preguntas frecuentes
- ¿Todas las cargas desaparecen tras la subasta?
- No. Las cargas anteriores a la que origina la ejecución pueden permanecer; hay que estudiar su rango registral antes de pujar.
- ¿Puedo visitar el piso antes de pujar?
- No siempre. Si no hay acceso, la valoración debe incorporar esa incertidumbre y el posible coste de reforma o posesión.
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